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今天,英国政府正式重启楼市!未来2年楼市如何恢复?详尽解读

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发表于 2020-5-14 18:08:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天,我们继续来关注英国的疫情信息。

截至今天,英国新做了87,063次检测,共检测了61,741人,其中3,242人确诊,新增死亡人数494人。




截止到目前,英国总确诊人数为229,705人,因新冠而死亡的人数共计33,186人。




【每日疫情例会】

今天的英国疫情例会由住房大臣Robert Jenrick 主持:宣布重启英格兰房产市场,重启建筑行业~




1 今天开始,英格兰上下所有的家庭,都可以在遵守规范的情况下,进行搬家。

3月份开始禁足时,我们要求只有非搬家不可的情况下,才可进行搬家。这让英国上下超过45万买家的买房计划暂时搁置。每个月,英国上下都有30万租户面临需要续约或搬家。

如今,全国上下都面临的想要搬家的压力。对于有些人来说,这些压力包括各种法律,经济上的压力。

所以从今天开始,大家可以开始搬家了。

房屋中介从今天也可以开始营业了。

房屋楼盘的样板间也可以重开。

搬家公司也可以继续开始运作。

房屋的销售和租赁工作都可以立刻开始。

2 怎么才能安全的出门看房?

只所以这么说,是因为有人会问,在这样的措施下,为什么现在我们可以去别人家里看房,但是却不能去父母家拜访?

我要说,在今天的措施下,我们要求,看房最好在线上虚拟进行。如果非要线下看房的话,我们也设立了非常明确的规则。

这些规则包括:

1) 看房前必须进行预约。

2) 不能做Open house viewing (类似于规定一个时间让买家集中过来的集体看房)。

3) 一些买家或者租客没有明确目标的随意性看房 (speculative viewing) 不应进行。

4) 所有房子里的人都要执行严格的社交隔离措施。看房过程中所有的门都应该打开。现有房子里的住客在看房期间应该离开房子。

5) 所有人在进房之前应该洗手,看房过程中所有接触过的表面比如门把手等,之后都要进行仔细清洁。

6) 那些正在自我隔离,或者已经确诊的人,都不应该出门,也不应该允许其他人进入自己的房子。如果在卖房过程中有人确实有这样不能搬家的症状时,中介应该尽全力协助解决和协调解决方案。

7) 那些临床上属于易感人群的人,在搬家的决策上请慎重考虑。在决策前请寻求专业的医疗建议。

3 今天我们也将推出各种措施,促进英国上下的建筑行业。

1) 从今天开始,建筑工地可以申请将允许工作时间将延长到每晚9点(周一~周六)。

2) 英国要求各地政府,尽量通过这样的申请。除非有强硬的反对理由。

3) 这样更长的工作时间,可以让工地合理的安排工作人员,进行不同的排班。从而在工作的过程中进行社交隔离。同时可以减缓上下班公共交通系统的压力。

4) 很多开发商也都在积极配合我们的工作。这里表扬Taylor Wimpey。他们已经在他们的各个工地实施起了足够的安全措施,同时让员工们解除政府补助的带薪休假状态,回归工作。另外还给NHS的员工们5%的买房折扣。

4 同时在建筑许可的申请上,我们也将开始各种线上的尝试。最近我们已经进行了第一场线上的虚拟听证会。

这样,我们的建筑许可申请就可以重新开始。

如今,英国部分行业已经要开始初步解封了,那么,房地产行业又是一番怎样的景象呢?

英格兰房市正式重启】

今年3月底,英国政府为应对疫情实施了严格的封锁措施,其中,英国政府对房产行业提出的建议是“不要进行非必要的房产交易”。

所以,自封锁措施实施以来,英国的房地产市场基本陷入了停滞状态。





虽然,有很多海外投资者纷纷选择了线上虚拟看房,并趁着疫情期间英镑汇率的下跌抄底,但对于本地的刚需买家来说,大部分人都选择了推迟交易,而这也导致英国房屋交易量出现了直线下跌。

根据Zoopla的数据,尽管春季通常是住房和抵押贷款市场的旺季,但自3月底以来,该网站大约有37.3万笔交易被迫暂停,新完成的销售额与去年同期水平相比下降了约90%。




政府官方则预计,大约有45万买家或租房者搁置了房屋交易计划。

而现在,随着疫情放缓,以及英国政府解封计划的出炉,房地产行业再次迎来了复苏。

1、房地产市场按下“重启键”

在英国政府公布解封计划之际,整个房地产行业的从业者都非常期待能够尽快回到工作岗位。




按照新的计划,建筑行业将于本周三全面开放,测量员、水表员和水管工都将重返岗位,政府还允许人们在没有第三方证人的情况下签署契约,而这些都被视为房地产行业将要“复苏”的信号。

而在本周二下午,英国公共卫生部门发布的一份议会报告,更是给整个房地产行业带来了好消息。

这份报告明确表示,自5月13日起,英格兰与住宅物业相关的实地看房,搬家等活动将被列入人们合理出行的范围内。




很多媒体认为,这也意味着,政府已经给房地产行业开了绿灯,允许人们在保证安全的情况下,展开相关的活动。




与此同时,政府还概述了促进房屋建筑行业发展的其他措施,具体包括:
    允许建筑商与当地议会商定更灵活的工作时间,比如错开到达时间,以缓解公共交通的压力;让地方议会和开发商能够通过社交媒体发布规划申请,而不必依赖海报和传单;为小型开发商提供支持,允许他们推迟向地方议会付款,以缓解现金流;新的指导方针包括允许商人在家中进行交易,只要他们遵循社交距离建议。

可以说,这些措施对于地产行业的重启无疑是一件好事。

此外,虽然英国政府尚未对房产中介机构提供进一步的建议,但各大地产协会表示,已经与政府展开了密切合作,争取尽快出台指导细则。

不过,尽管政府已经给房地产市场开了绿灯,但很多机构也认为,疫情的冲击将在未来逐渐释放和显现,所以,房地产市场的回归也不会一蹴而就,还需要经历一个“恢复期”。

2、房地产市场恢复需要一定时间

数据显示,2020年伊始,由于英国成功脱欧,市场信心大增,今年一季度共达成了30万笔房产交易,伦敦新建房屋销售创下两年来的最高水平,抵押贷款申请数也创下近6年来的最高水平。

但进入3月份,当疫情在英国爆发后,房产市场出现了迅速下跌。

截至3月20日的一个月内,新买家咨询量同比下跌了近80%,新建房屋量同比下跌近80%,销售量预期同比下跌近90%,均高于2008年金融危机期间的月平均水平。




与此同时,有机构预计,今年英国的GDP将下降5.4%,失业率将达到5.6%,受此影响,房产交易量将整体下滑40%。

尽管,这一降幅可能要比2008年全球金融危机期间的降幅小,由于英国现在的房屋交易量基数相对较低,未来的实际成交量最终很可能低于2009年的最低点。




此外,还预计,市场交易量将在2021年出现回升,并在2022年左右才能完全恢复活力,而具体的复苏情况取决于消费者信心和更广泛的经济前景。

在这个大的时间框架下,再结合各家机构的预测和未来经济的情况,近两年英国房产市场各阶段发展情况具体如下:
    第一阶段——2020年1月-2月:英国封锁前夕,失业率处于历史较低水平,房地产需求强劲;第二阶段——2020年3月-4月中旬:封锁初期,消费者信心下降,房产交易量骤减;第三阶段——2020年4月中旬-5月:封锁继续,员工被迫休假,GDP下降,银行调整贷款,房产申请量增加;第四阶段——2020年6月-9月:限制逐渐放松,GDP在第二季度大幅回升,一些在封锁期间暂停的房产销售将会继续,人们能够实地看房,进行交易;第五阶段——2020年10月-12月:封锁解除,经济持续增长,但失业率仍在上升,英国结束过渡期脱离欧盟。需求驱动市场,市场继续回升;第六阶段——2021年上半年:疫情得以遏制,社交疏远得以放松,经济持续增长,但失业率达到顶峰,在房产市场,随着销售的增长,市场开始活跃起来;第七阶段——2021年下半年:渡过疫情期,经济恢复强劲水平,房产销售回归正常。




再来看看专业机构对交易量的预测情况。

2020年第一季度,英国房产平均交易量预计在298,000套左右。

而随着3月封锁措施的执行,2020年第二季度的交易量出现大幅下跌,预计在25,000套左右

在2020年第三季度,由于封锁措施开始放松,预计交易量将上升至207,000套左右。

但在2020年第四季度,由于疫情的后续影响显现,失业率达到顶峰,以及英国结束过渡期正式脱离欧盟,预计交易量将低于第三季度,大约在176,000套。

2021年,疫情带来的影响正在逐渐消退,全年交易量将回归到900,000~1,000,000套之间。

2022年,疫情影响完全消退,房产市场恢复正常,预计全年交易量也将达到1,200,000套左右。




不过,虽然各机构对销量做出了一致的预测,但在价格方面,几乎所有的机构都没有给出具体的数据,而是一个区间值。

大部分机构认为,鉴于销售量的下滑,英国房价不会出现类似于2008年金融危机期间的大跌,未来房价可能会出现5%—10%左右的下跌。

而且,鉴于英国政府目前采取了足够的支持措施,银行业也推出了很多低利率产品,总体的冲击要小于金融危机期间。

机构预计,此次不良资产的回收率也将大幅低于1990年和2008年金融危机期间的水平。




总的来说,这次疫情对房产交易量确实产生了比较大的影响,但和脱欧等政治不确定性一样,疫情只会推迟人们进行房产交易,并不会让人们终止房产交易。

再加上这次疫情,让人们对之前备受推崇的合租房等方式产生了一定的疑问,很多人,尤其是为子女教育投资的海外人士日后可能会将购房计划尽快提上日程。

可见,随着疫情影响的减弱,压抑的买家需求迟早会进一步释放。而且,这个观点也是有数据支撑的。

从Zoopla公布的最新浏览数据来看,自4月中旬以来,该网站的房产销售信息的浏览量已经出现了缓慢地攀升。




从各地的情况量也是如此,如下图所示,紫色为3月1日和3月29日相比,网站房产销售信息浏览量下跌的比例,橙色为3月1日与4月26日相比,这一数据下跌的比例,显然,各地紫色的数据轴均大于黄色。

虽然,浏览不代表正式的交易,但也从侧面说明人们的信心是有的。




至于房价,短期内可能会受到疫情危机的影响,但长期来看必然是上涨的。

从供需角度来看,英国的房产一直供不应求,英国每年住房缺口30万套,伦敦住房缺口5.2万套,这也为房价提供了一定的支撑。




而且,新冠疫情这只“黑天鹅”波及到了全行业,受影响的不只是房产销售终端,房产最初环节的设计、审批、建筑统统被延误,这也会进一步加剧供需的不平衡,这也是为何机构不愿意就房价做出具体预测。因为短期预测没有意义,长期来看,房子仍旧是抵御通胀最好的产品。

而俗话说,危机之下,有危就有机,对投资性房产买家,现在仍处英镑汇率窗口期,外加需求下跌短期内抑制了房价的高速上涨,所以,也不失为一个抄底的好时机。

3、现在要不要买房,业内人士怎么说?

Cluttons的詹姆斯·海曼(James Hyman)表示:

“虽然在市场下跌时买入房产会有一定风险。但从长期来看,现在可能是进行交易的绝佳机会。任何仍在市场上出售房产的人都有很大意向售出,而您不会面临竞争。”

私人金融公司的抵押贷款经纪人克里斯·塞克斯(Chris Sykes)表示:

正在出售房产的开发商可能会提供折扣。另外创纪录的0.1%的低利率有利于那些首次入手房产的人。

可见虽然市场不稳,但也不是为一个机会,因此很多投资客正在密切关注房市的变化。房产代理人Thea Carroll指出,一位纽约买家目前正带着2亿英镑的预算,密切关注伦敦市场,随时准备入手:

“除非疫情再次爆发,否则以合适的折扣购买的最佳时机只有六个月。

如果您准备好了现金或贷款,就可以等待时机。大胆地提出报价,然后等待三个星期。无论如何,现在都是抄底买入的好时机。”

其他疫情信息

1、英国新冠重灾区

在人们潜意识里,总是觉得伦敦的疫情形势是最严峻的,但从今天政府官宣的数据来看,Cumbria郡的Barrow-in-Furness才是英国新冠病毒感染率最高的地区。

英国政府此次公布的数据是各个地区平均每10万人中感染新冠病毒的患者数,Barrow-in-Furness只是一个拥有6.7万人口的工业小镇,却有至少552人确诊感染了新冠病毒,感染率为0.88%,也就是说每10万人中就有882人确诊。




相较而言,威尔士每10万人中有365例确诊患者,英格兰有244例,苏格兰为251例,北爱尔兰最低,每10万人中只有220例确诊病例,难怪这个小镇能够“一举夺魁”。

另外,从上图不难看出,新冠病毒感染率高的地区普遍集中在英格兰西北部,当地公共卫生官员表示,这片地区之所以会成为疫情热点地区,是因为这里的新冠检测数量更高导致的。

2、伦敦地铁乘客逐步增加

今天,伦敦交通局(Transport for London)表示,与上周同期相比,乘坐伦敦地铁的乘客人数增加了8.7%。

因为英国已经进入了逐步复工的阶段,为了防止出现大范围的交通运力挤兑,此前交通大臣格兰特·沙普斯曾敦促人们在复工时“寻找替代性的交通工具”。他说,在保持2米的社交距离规则被打破之前,公共交通系统只能承载正常通勤人数的十分之一。




今早,Waterloo 车站的经理表示,本周一伦敦的火车服务已经达到正常运力的45%,这一水平相较于封锁早期的25%,已经有了很大的提升。预计从下周一开始,这一比例将升至82%。

目前来看,尽管车站还是略显安静,但乘客的数量已经有了明显的增加。疫情期间,客流量一直在正常水平的5%左右,但在周一和周二,这一数字已升至7%左右,今天更是升到了10%左右。

3、上班族无视“戴口罩”建议

在之前的解封计划中,英国政府首次公开建议那些乘坐公共交通工具上下班的人能够戴上口罩(或者面罩),政府甚至还发布了一份指南,教人们如何用旧t恤来自制口罩。

在医用口罩供应不足的情况下,英国政府能做到这一步可谓殊为不易,那么,民众们会采纳广泛的建议吗?

从媒体今天早上在伦敦地铁站拍的照片来看,官方这条“戴口罩”的建议显然并没有传递到那些乘坐公共交通工具的上班族耳中去。

在Canning Town的站台上,只有一小部分的人选择了戴口罩。




从拥挤的公交车上下来的乘客中,也鲜有人戴上了口罩。




从下图中不难看出,要在公共交通中保持政府所说的社交距离,显然是不可能完成的事情。




英国复工在即,上班族乘坐公共交通在所难免,在封闭狭小的空间里保持两米的社交距离无异于痴人说梦,而更多的上班族们也不愿意遵守政府“戴口罩”的建议,那么,就只能期盼这场解封不会引起疫情的反弹和二次爆发了。

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